전세 계약을 앞두고 있다면, 등기부등본에서 집주인 이름과 근저당권을 반드시 확인하고, 매매가 대비 전세가율이 지나치게 높은 '깡통전세'는 피해야 합니다. 계약 직후 전입신고와 확정일자를 즉시 받고, 전세보증보험에 가입하는 것까지가 필수 체크리스트입니다. 아래 5가지만 순서대로 확인해도 보증금을 지킬 확률이 훨씬 높아집니다.
등기부등본, 이 3가지만 꼭 확인하세요
계약서에 도장 찍기 전, 가장 먼저 확인할 서류는 등기부등본입니다. 국토교통부 토지이용규제정보서비스나 정부24에서 무료로 발급받을 수 있습니다.
꼭 봐야 할 항목은 세 가지입니다. - 집주인(소유자) 이름이 계약 상대방과 같은지 - 근저당권이나 가압류 같은 권리관계가 설정되어 있는지 - 근저당 채권최고액이 집값(매매가)의 60-70%를 넘지 않는지
예를 들어 집값이 3억 원인데 근저당 채권최고액이 2억 5천만 원이라면, 집이 경매로 넘어갈 경우 세입자가 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 큽니다. 만약 공유자(공동명의)라면 모든 공유자와 계약해야 하고, 법인 소유라면 법인 명의로 계약해야 합니다.
시세보다 싼 매물은 무조건 의심하세요
"주변 시세보다 5천만 원이나 싸다"는 말에 혹해서 계약했다가 낭패를 보는 경우가 많습니다. 매매가 대비 전세가율이 80-90%를 넘는 '깡통전세'는 집이 경매에 넘어가면 보증금을 한 푼도 못 받을 수 있습니다.
비교 기준은 간단합니다. 국토부 실거래가 시스템이나 부동산 앱에서 인근 비슷한 평형의 최근 매매가를 확인하세요. 전세가가 매매가의 70% 이내라면 비교적 안전한 편입니다. 특히 연립주택이나 다세대주택, 집주인이 여러 채를 소유한 경우는 더 주의해야 합니다.
중개사 등록 여부, 1분이면 확인됩니다
공인중개사를 통해 계약한다면, 중개사무소 등록번호를 꼭 확인하세요. 국가공간정보포털이나 해당 지자체 홈페이지에서 개업 공인중개사 등록 여부를 조회할 수 있습니다.
여기서 중요한 건 공인중개사 본인과 계약해야 한다는 점입니다. 중개보조인이 계약을 진행하는 경우, 자격증이 없는 상태에서 실수하거나 불법적인 계약을 유도할 위험이 있습니다. 중개사무소에 방문해 공인중개사 자격증이 정식으로 게시되어 있는지도 함께 확인하세요.
특약, 이 문구 하나면 분쟁에서 유리합니다
계약서에 들어가는 특약사항은 나중에 분쟁이 생겼을 때 큰 힘이 됩니다. 반드시 넣어야 할 문구는 바로 '근저당권 설정 시 계약 해지 및 보증금 즉시 반환'입니다.
이 외에도 계약서 작성 시 다음 사항을 확인하세요. - 계약서는 반드시 공인중개사를 통해 작성하고, 직거래는 가급적 피할 것 - 계약금과 중도금은 집주인(등기부등본상 소유자) 명의 계좌로만 송금할 것 - 대리인이 계약할 경우 위임장과 인감증명서를 반드시 확인할 것
신탁등기가 되어 있는 주택은 특히 조심해야 합니다. 신탁회사의 동의 없이 계약하면 나중에 계약이 무효가 될 수 있기 때문입니다.
전입신고와 보증보험, 계약 당일에 해야 하는 이유
계약서에 도장 찍었다고 안심하면 안 됩니다. 전세사기 예방의 마지막 단계는 전입신고와 확정일자, 그리고 전세보증보험 가입입니다.
전입신고와 확정일자는 계약 즉시, 늦어도 잔금을 치르는 날까지 받아야 합니다. 그래야 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 전세보증보험(전세보증금반환보증)은 통상 전입신고 및 확정일자를 받은 날로부터 일정 기간 내에 가입해야 하며, 상품별로 기한이 다르므로 계약 직후 바로 알아보는 게 안전합니다.
2026년 기준으로 보증료율과 가입 한도가 조정될 수 있으니, 정확한 금액과 가입 자격은 신청 전 HUG(주택도시보증공사), 정부24, 국토교통부 공식 사이트에서 반드시 확인하세요.